Ипотекийн зээлийг Засгийн газарт шилжүүлэх үйл явц зогсож, Монгол банк үргэлжлүүлэн хариуцахаар болсон ч эх үүсвэр дутагдалтайгаас хүртээмж тааруу хэвээрээ байгаа билээ. Өөрөөр хэлбэл, одоо огт өөр, цоо шинэ арга хайхгүй л бол нийлүүлэлт нь эрэлтээсээ хоцорсон явж байна. Дээр нь, ипотекийн зээлийн шалгуур хангаж, орон сууцанд орох хүмүүс нь ороод дуусчихсан гэсэн нэг шалтгаан бий. Тэгвэл энэ хоёр асуудлыг зэрэг шийдэх хувилбарыг Засгийн газар удахгүй санал болгохоор зэхэж байгаа талаар Ерөнхий сайд Н.Учрал мэдэгдлээ. Бид Ерөнхий сайдын нэвтрүүлэхээр зэхэж буй “Shared mortgage” буюу төр иргэнийхээ гарааны ачааллыг хуваалцах хувилбарын талаар хөндөж байна.
Төр ипотекийн зээлд оролцсон түүх
Ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд төр оролцдог болсон түүх 2012 оноос эхэлдэг. Сү.Батболдын Засгийн газар сонгууль угтан 132 дугаар тогтоол гаргаж, тухайн үеийн Сангийн сайд Д.Хаянхярваа, ЗТБХБ-ын сайд Ц.Дашдорж, Нийслэлийн Засаг дарга Г.Мөнхбаяр нар гарын үсэг зурснаар жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах боломжийг иргэдэд нээж өгч байв.
Энэ бол тухайн үедээ иргэдийн сэтгэлд үнэхээр нийцсэн шийдвэр байсан юм. Гэвч энэ нийтлэлийн гол сэдэв болох зээлийн эх үүсвэрийн хувьд сонгуульд зориулсан, “урт насгүй” байв. Тодруулбал, Засгийн газар хөтөлбөрөө олон нийтэд “Зургаан хувийн хүүтэй” гэж зарлан олгож эхэлсэн ч Төрийн банктай “Хамгийн багадаа 12 хувийн хүүтэй” байхаар тохирч, зөрүүг нь улсын төсвөөс өгөхөөр зохицуулсан байсан юм. Тэгээд хүүгийн зөрүүнд 50-хан тэрбум төгрөг төсөвлөсөн байсан юм. Тогтоол гарсны дараа байранд орох хүсэлтэй хэдэн мянган иргэн Төрийн банкинд чихэлдэж байхад ч “Төсөвлөсөн мөнгө ийм олон зээл гаргахад хүрэлцэхгүй” гэж хэлэх зориг эрх баригчдад байгаагүй. 2012 оны арванхоёрдугаар сарын 30 гэхэд ОССК-д 4083 иргэн орон сууцны зээл хүсч материалаа өгсөн байдаг. Харин ОССК дээрх иргэдээс шаардлага хангасан 3965 иргэний хүсэлтийг зөвшөөрч, материалыг нь Төрийн банкинд хүргүүлснээс 1081 иргэнд зээл өгч, 970 иргэний материалыг дахин судлуулахаар хойшлуулж байв.
Хэдий явуур муутай, төдийлөн үр дүн авчраагүй ч энэ түүхийг онцолсон нь, ипотек нь өөрөө зорилтот хөтөлбөр, тиймээс төр хэрвээ ипотекийн зээлд оролцвол иргэндээ ашигтай байдлаар л оролох ёстой, ингэж ч оролцож ирсэн гэдгийг онцлох гэснийх юм. Мөн урт настай байхын тулд эх үүсвэр чухал гэдгийг тодотгохыг хүслээ. Учир нь, “Shared mortgage”-ийн үед төр иргэдийн ипотекийн зээлд хамтрагч болж ороод, түрээслэгч болдог. Энэ харилцааг хэрхэн дуусгах нь чухал учраас тэр юм.
“Shared mortgage” буюу төр иргэнийхээ гарааны ачааллыг хуваалцах хувилбар
Ипотекийн зээлийг анх олгож эхлэх үед урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиар тогтоосон. Эхэнд бичсэнчлэн энэ шалгуурыг олон хүн давсан ч даваагүй нь түүнээсээ ч олон. Тэгвэл энэ, эхний шалгуурыг давахын тулд нэг арга бодож олсон нь “Shared mortgage” юм. Үүнийг маш товчоор хэлбэл, урьдчилгаа төлбөр, орлого зэрэг шалгуур үзүүлэлтийг нэг зээлдэгч биш, олон зээлдэгч хангана гэсэн үг юм байна. Ингэснээр ачаалал хуваагдаж, хамрагдалт нэмэдэх үр дүн гардаг.
Засгийн газрын хэрэгжүүлэх гэж байгаа хувилбар одоогоор олон нийтэд ил болоогүй ч Ерөнхий сайд Н.Учралын “Төр түрээслэгч болно. Урьдчилгаа 50 хувиар буурна” гэж хэлснээс үзэхэд төр ипотекийн зээлийн урьдчилгаа, худалдан авалтад оролцох хувилбар боловсруулж байж магадгүй аж.
Тодруулбал, орон сууцны 50 хувийг нь төр худалдаад авчихна. Ингээд түрээслэнэ. Иргэн үнийн дүнгийн 50 хувь дээр ипотект орно, харин 50 хувь дээр нь төрд түрээс төлнө. Төр түрээсээ хангалттай авсан гэж үзвэл тухайн иргэний нэр дээр шилжүүлэх бололтой. Иргэдийн хувьд ч, төрийн хувьд ч энэ процессыг л маш тодорхой болгох нь гол болов уу. Төр иргэндээ дэм болох уу, түрээслэгч болж ашиг олох юм уу гэдэг асуудлыг эхнээсээ тодорхой болгох бөгөөд түрээсээ хугацаандаа төлөөгүй гэх мэт аар саар шалтгаанаар сунгасаар төр нь өөрөө нэг их олон байртай түрээслэгч болж хувирах хаалгыг хаах нь чухал гэж харагдана.
Хэрвээ санхүүжилтийн эх үүсвэрээ зөв тодорхойлоод хэрэгжүүлбэл хамрагдалтыг нэмэгдүүлж, барилгын салбараа ч дэмжсэн шийдэл болж чадах нь тодорхой байна. Иргэдийн хувьд ч сонголттой болох нь.
Ипотек, “Shared mortgage” -ийн ялгаа
| Ипотекийн зээл | Хуваалцсан ипотек |
| Нэг зээлдэгч | Олон зээлдэгч |
| Төлбөр хариуцдаг нэг хүн | Хүн бүр хамтдаа хариуцлага хүлээнэ |
| Нэг орлогыг харгалзан үзнэ | Нийлмэл орлогыг харгалзан үзнэ |
| Нэг эзэмшигч (ихэвчлэн) | Олон эзэмшигч |
| Бага орлоготой бол шалгуур үзүүлэлтийг хангахад хэцүү | Нийлмэл орлоготой бол шалгуур үзүүлэлтийг хангахад хялбар |
ХХЗХ-ны журмын дагуу зүй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул ТА сэтгэгдэл бичихдээ хууль зүйн болон ёс суртахууны хэм хэмжээг хүндэтгэнэ үү. Хэм хэмжээг зөрчсөн сэтгэгдэлийг админ устгах эрхтэй.
Сэтгэгдэл бичигдээгүй байна