Баялгийн сангийн сураг, жуулчдын нөлөөгөөр өссөн түрээсийн үнийг буулгах гоё арга байна

Орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнэ сүүлийн хэдэн сард эрс өсжээ. Хотын төвд нэг өрөө байр сарын дундаж цалингийн 88 хувьтай зэрэгцсэнийг Үндэсний статистикийн хороо зарлалаа. Дунджаас доогуур цалинтай, бор зүрхээрээ зүтгэж яваа “жинхэнэ” дундаж цалинтай иргэдийн хувьд бол толгой хоргодох орон байрны түрээсийн нэг сарын үнэ цалингаас нь хол илүү гарсан байна.

Zuv.mn дээрх нөхцөл байдалтай холбоотойгоор орон сууцны түрээсийн үнэ ханш бодитой эсэхийг тогтоох, хязгаарлаж барих боломж гэсэн сэдвийг хөндөж байна.

ЖУУЛЧИД ИХЭССЭНЭЭР ТҮРЭЭСИЙН ГЭРЭЭ БАЙГУУЛААГҮЙ ИРГЭДИЙГ ХӨЛДӨӨ ЧИРЭХ ЭРСДЭЛТЭЙ

Аялал жуулчлалыг хөгжүүлэх бодлого барьж буй манай улсын хувьд зорилгоо өнгөрсөн жилээс биелүүлж эхлэн, жуулчдын тоо эрс нэмэгдээд байгаа билээ. Улаанбаатарт холхих жуулчдын тоо эрс нэмэгдэж, өөр бусад зорилгоор удаан хугацаагаар оршин суух хүсэлтэй гадны иргэдийн тоо ч өсөж байна. Ирэх оны төсөвт Баялгийн санд хоёр их наяд гаруй төгрөг төсөвлөсөн, аялал жуулчлалын салбарт өсөлтийг хангах бодлого үргэлжилнэ гэх хүлээлт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түрээсийн ханшийг бүр ч өсгөх магадлал байна. Тэгвэл эдийн засагт ашигтай, иргэдэд ч ашигтай мэт санагдах дээрх нөхцөл байдал өөрийн гэсэн орон гэргүй түрээсийн байранд амьдардаг олон айл өрхийн амьдралын орчин нөхцлийг дордуулах эрсдлийг үүсгээд байна.

Орон сууц түрээслэх, түрээслүүлэх харилцаа цэвэр аман тохироогоор явдаг, гэрээ байгуулах соёл бүрэн нэвтэрч амжаагүйтэй холбоотойгоор зарим эзэд түрээсийн үнээ нэмэх, өмнө нь түрээсэлж байсан иргэдийг гаргаж, гаднын иргэдийг оруулах сонирхол давамгайлахыг үгүйсгэх газаргүй болчихлоо.

Түрээсийн байрны нөөц хязгаарлагдмал байдпал нь ийм нөхцөл рүү түлхэж байна. Зах зээлийн зарчимд нь даатгаад хаявал түрээсийн байранд амьдардаг олон мянган иргэд хохирох нөхцөл байдал үүсжээ.

ТҮРЭЭСЛҮҮЛЭГЧ ИЛҮҮ ЭРХТЭЙ БАЙДЛЫГ ТЭГШИТГЭХ ЦАГ БОЛСОН

Яг одоо Монголд түрээслэгчид хамгийн ашигтай ажиллаж байна. Хөрөнгө оруулж, үл хөдлөх хөрөнгөтэй болсон хүн түүнийхээ үр ашгийг хүртэх нь мэдээжийн хэрэг ч татвар төлдөггүй нь наанадаж тэгш бус байдлыг үүсгэж, цаанадаж үнэ бууруулах боломжийг үгүй хийж байгаа юм. “Түрээсийн орлогоос татвар авбал үнэ бүр илүү өснө” гэж бодуузай. Татвараа ч аваад, үнийг ч зохихстой хэмжээнд тогтоон барьдаг олон улсын туршлага байна. Гэхдээ яг ямар арга вэ гэдгийг хэлэхээсээ өмнө түрээсийн зохистой харьцаа гэдгийг тайлбарлая.

 МОНГОЛД ҮНЭ ТҮРЭЭСИЙН ХАРЬЦАА БУРУУ БАЙДАГ

Үл хөдлөх худалдан авах, түрээслэх харилцаанд "Үнэ-түрээсийн харьцаа" гэдэг чухал ойлголт бий. Тухайн байршил дахь орон сууцны үнэ, түрээсийг харьцуулж, худалдан авах, түрээслэхийн аль нь ашигтай болохыг тооцоолдог үндсэн арга юм.

Үнэ-түрээсийн харьцаа буюу “Трулиагийн индекс”-ийг орон сууцны зах зээл шударга үнэ тогтсон байна уу, эсвэл хөөсөрсөн байна уу гэдгийг тодорхойлох үзүүлэлт болгон ашигладаг.

ТҮРЭЭС, ҮНИЙН ЗОХИСТ ХАРЬЦААНЫ ТОМЪЁО БА ТООЦООЛОЛ

Байрны дундаж үнийг жилийн дундаж түрээсэнд хуваах замаар үнэ, түрээсийн харьцааг тооцоолох ба үнэ, түрээсийн харьцааны томъёог дараах байдлаар гаргана. Тухайн байршил дахь орон сууцны үнийг жилийн түрээсийн үнэд хуваагаад гарсан тоо бол Трулиагийн индекс буюу  Үнэ-түрээсийн харьцаа юм.

Гарсан хариу нь 1-ээс 15 байх нь худалдаж авах нь түрээслэхээс хамаагүй дээр гэдгийг харуулах бол 16-20 нь ихэвчлэн худалдаж авахаас түрээслэх нь дээр, 21 ба түүнээс дээш бол түрээслэх нь худалдан авахаас хамаагүй дээр гэдгийг харуулна.

Нийслэлийн түрээсийн байруудын ханшийг Трулиагийн индексээр /Үл хөдлөхийн үнэ: /Сарын түрээсийн үнэх12/тооцож үзвэл их сонин тоо гарна.

Нийслэлийн барилгын ихэнхийг одоо ч бүрдүүлсээр байгаа хуучны хоёр өрөө байрны үнийг ойролцоогоор 145,000,000 төгрөг, түрээслэх дундаж үнийг 1,200,000 төгрөг гэж бодвол 145,000,000:(1000,000х12)=12.08 буюу худалдаж авах нь түрээслэхээс хамаагүй ашигтай гэсэн хариу гарч байна.

Үнэ ийм өндөр, худалдаж авах нь хамаагүй ашигтай байх үед орон сууцны үнэ өсдөг. Авья гээд ч мөнгө нь байгаагүй үед өсөлт нэг их мэдэгдээгүй байж мэдэх юм. Гаднаас мөнгөтэй иргэд олноор ирж байгаа тохиолдолд үнэ баталгаатай өснө. 

Хуучны хоёр өрөө байрны ханш 80-100 сая төгрөгийн үнэтэй байсан ч сүүлийн хэдхэн сарын дотор 120 орчим сая төгрөг болж огцом өссөн. Нэг үгээр хөөсөрсөн үнэ тогтож байгаа. Гэтэл тэр “хөөстэй” үнээр нь тооцож үзэхэд Трулиагийн индекс бага гарч байгаа нь түрээсийн үнэ бүр илүү "хөөс"-тэй байгааг харуулж байна.

"ХӨӨС"-ИЙГ ХАГАЛЖ, ТҮРЭЭСИЙН ҮНИЙГ ЗОХИСТОЙ БОЛГОХ АРГА

Трулиагийн индексийг 20 ба түүнээс дээш байлгах нь өнөөдөр төрийн, нийслэлийн гол зорилт байх ёстой.

Дээрх жишээн дээр бодоход, НЭГ ӨРӨӨ БАЙРНЫ САРЫН ТҮРЭЭСИЙН ҮНЭ 500 000-600 000 ТӨГРӨГ (145 000 000:(600,000х12)=20.13) болж байж энэ зорилт биелэгдэх юм. Энэ зорилтыг татварын оновчтой бодлогоор хангах боломж бий. 

Өөрөөр хэлбэл, өндөр түрээстэй байрны түрээсийн орлогоос өндөр татвар авах замаар зохицуулж болно. Тодорхой байршлуудад Трулиагийн индексийг 20-д барина гээд журамласан ч болохгүй юмгүй. Улсад ч ашигтай. Иргэдийн эрх ашгийг урдаа тавиад явахад олон нийт дэмжинэ. Гагцхүү үр дүн нь иргэдэд бодитоор очих ёстой. Нийслэл Үл хөдлөхийн татварын бодлогоо төвлөрлийг сааруулах бодлоготойгоо уялдуулж шинэчлэх талаар сүүлийн гурван жил лав ярьж байгаа. Энэ бодлогодоо орон сууцны түрээсийн асуудлыг багтаагаад явахгүй боло орон гэргүй иргэд чинь хямд газар амьдарч, иргэний үнэмлэхийн хаягаараа хүүхдээ сургуульд өгч, хүүхдээ зөөдөг, сургууль авлигын газар болдог байдал улам даамжирах нь.    

Хэдэн жилийн өмнө ажлаар АНУ-д очоод байх үед Филадельфийн их сургуульд судлаачаар ажилладаг монгол эмэгтэй “Эндхийн нийгэм дундаж давхаргынхандаа их хатуу. Баячууд нь тэртэй тэргүй яаж ийгээд бага татвар төлөх аргаа олдог бол ядуусаа сайн халамжилдаг, бараг л тэжээчихнэ. Дундаж давхаргынхнаа бол бараг өндийлгөхгүй” гэж ярьж байж билээ.  

Ер нь АНУ ч гэлтгүй бүх л улсад дундаж давхаргаа илүү “мөлжиж” амьдардаг. Гэхдээ бас, тийм л учраас дундаж давхаргынхаа эзлэх хувь хэмжээг нэмэгдүүлэхийн тулд бодлогоор дэмждэг. 

Өнөөдөр бор зүрхээрээ зүтгээд, татвараа төлөөд ямар ч халамж хишиг хүртэхгүй байгаа хэсэг бүлэг бол түрээслэж амьдардаг айл өрхүүд. Тэд бол жинхэнэ дундаж давхарга бөгөөд татварын дийлэнхийг бүрдүүлдэг хэсэг юм.

Тиймээс энэ тал дээр тодорхой шийдэл гаргаж ажиллах шаардлагатай байна. Ингэлээ гээд хувийн өмчид халдсан болохгүй. Зах зээлд тогтсон "хөөс"-ийг хагалах нь угаасаа төрийн үүрэг юм.