Ипотекийг илүү хүртээмжтэй болгох боломжтой "шинэ" аргууд

Ипотекийн зээлийг Засгийн газарт шилжүүлэх үйл явц зогсож, Монгол банк үргэлжлүүлэн хариуцахаар болсон билээ. Гэсэн ч эх үүсвэр дутагдалтайгаас хүртээмж тааруу хэвээрээ байх дүр зурагтай буй. Өөрөөр хэлбэл, одоо огт өөр, цоо шинэ арга хайхгүй л бол нийлүүлэлт нь эрэлтээсээ хоцорсон явж байна. Аливаа хөтөлбөр урт хугацаанд, тасралтгүй хэрэгжихийн тулд эх үүсвэрээ оновчтой сонгож, тогтолцоогоо зөв бүрдүүлэх шаардлагатай байдаг. Бид энэ удаа урьд өмнө хийгээд одоо хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн онцлог, цаашид өргөжүүлэх боломжууд гэсэн сэдвийг хөндлөө.  

Ардчилсан нам, Монгол ардын намын ипотекийн зээлийг санхүүжүүлсэн аргууд

 МАН: Ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд төр оролцдог болсон түүх 2012 оноос эхэлдэг. Сү.Батболдын Засгийн газар сонгууль угтан 132 дугаар тогтоол гаргаж, тухайн үеийн Сангийн сайд Д.Хаянхярваа, ЗТБХБ-ын  сайд Ц.Дашдорж, Нийслэлийн Засаг дарга Г.Мөнхбаяр нар гарын үсэг зурснаар жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах боломжийг иргэдэд нээж өгч байв. Энэ бол тухайн үедээ иргэдийн сэтгэлд үнэхээр нийцсэн шийдвэр байсан юм. Гэвч энэ нийтлэлийн гол сэдэв болох зээлийн эх үүсвэрийн хувьд сонгуульд зориулсан, “урт насгүй” байв. Тодруулбал, Засгийн газар хөтөлбөрөө олон нийтэд “Зургаан хувийн хүүтэй” гэж зарлан олгож эхэлсэн ч Төрийн банктай “Хамгийн багадаа 12 хувийн хүүтэй” байхаар тохирч, зөрүүг нь улсын төсвөөс өгөхөөр зохицуулсан байсан юм. Тэгээд хүүгийн зөрүүнд 50-хан тэрбум төгрөг төсөвлөсөн байсан юм. Тогтоол гарсны дараа байранд орох хүсэлтэй хэдэн мянган иргэн Төрийн банкинд чихэлдэж байхад ч “Төсөвлөсөн мөнгө ийм олон зээл гаргахад хүрэлцэхгүй” гэж хэлэх зориг эрх баригчдад байгаагүй. 2012 оны арванхоёрдугаар сарын 30 гэхэд ОССК-д 4083 иргэн орон сууцны зээл хүсч материалаа өгсөн байдаг. Харин ОССК дээрх иргэдээс шаардлага хангасан 3965 иргэний хүсэлтийг зөвшөөрч, материалыг нь Төрийн банкинд хүргүүлснээс 1081 иргэнд зээл өгч, 970 иргэний материалыг дахин судлуулахаар хойшлуулж байв. Энэ дунд 1914 оны материал хаачсан нь мэдэгдэхгүй алга болж, буцсан 970-тайгаа нийлээд 3000 гаруй иргэн хохирчихсон.

Тавилангаар ч гэх үү, МАН найман жилийн дараа дахин ипотекийн зээлийн хүүг зургаан хувь болгох шийдвэр гаргалаа. Гэхдээ хүүгийн зөрүүг төсөвт суулгахаас өөр арга бодож олж чадсангүй. “Эхний ээлжинд он дуустал олгоно” гэж ил тод хэлсэн тулдаа иргэдээ найман жилийн өмнөх шиг эрсдэлд оруулсангүй. Өөрөөр хэлбэл богино настай /сонгуулиас хамаарна/, явц удаан байдаг онцлогтой хүүгийн зөрүүг төсвөөс төлөх нь Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах МАН-ын арга ажээ.

     Ардчилсан нам: Ардчилсан нам 2012 оны сонгуульд ялж гарч ирээд гаргасан бараг анхны шийдвэр нь Төрийн банкнаас олгож байсан Ипотекийн зургаан хувийн зээлийг зогсоох тухай байв. Илүү тогтвортой, урт хугацаанд хурдацтай явчих боломжтой эх үүсвэр бүрдүүлэхийн тулд хурдхан шиг хаасан нь зөв байсан. Ингээд “Ипотекийн найман хувийн зээл”-ийн журам баталж, 2006 онд байгуулагдсан МИК-д үйл ажиллагаа явуулах хууль эрхзүйн боломжийг нь бүрдүүлж өгсөн юм. Санхүүжилтийн эх үүсвэрийн хувьд, Монгол банк дөрвөн хувийн хүүтэй арилжааны банкуудад нийлүүлж, арилжааны банкуудын олгосон зээлийг МИК үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас болгоод цааш нь зарах зарчмаар явсан. Ингэснээр гурван жил гаруйн хугацаанд 70 шахам мянган айл ипотекийн зээлд хамрагдаж орон сууцанд орсон. Ардчилсан намын эдийн засагчид эх үүсвэрээ “Мөнгө хэвлэх” аргаар бүрдүүлсэн бөгөөд энэ нь “Зөвхөн валютаас хамааралгүйгээр, өөрсдийн бүтээсэн баялгийг мөнгөжүүлэх замаар мөнгөний хомсдлоос гарах” онол дээр суурилж байлаа. Энэ онолыг шууд буруу гэж хэлж болохгүй. Гэхдээ хэрэглэхийн тулд валютын ханшийг тогтвортой барих, өөрөөр хэлбэл гадаад худалдааны тэнцлээ ашигтай гаргах ёстой болдог. АН энэ даалгавраа биелүүлээгүй. Учир нь, экспортын 100 ам.долларын орлого тутмын 54 нь л Монголд орж ирж, 46 нь гадны банкуудаар эргэлдэж байсан юм. Одоо ч энэ хэвээрээ  байгаа. УИХ (Хөрөнгө оруулалтын банкны тухай хууль, Хөрөнгө оруулагчдын гадаад валютын гүйлгээтэй холбоотой УИХ-ын тогтоолын 11 дүгээр заалт) 2017 онд энэ мөнгийг оруулж ирэх гэж оролдоход ОУВС манайхыг дарамтлаад болиулсан түүхтэй. Тэгэхээр, “Валютын ханшаа тогтворжуулаад мөнгө хэвлэх” бол АН-ын ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх арга.

Уул уурхайн “Алтан цикл” буцаж, уналтад орсон хүнд цаг үеийг монголчууд барилга байшин, зам гүүр, үйлдвэр аж ахуйн газрууд барьж өнгөрүүлсэн, 70 мянган өрх орон сууцанд орсон нь АН аргын ач мөн ч санхүүжилтийн арга нь сонгуулиас хамааралтай (МАН 2016 оны сонгуульд ялсныхаа дараа санхүүжилтийн энэ хэлбэрийг зогсоосон) юм.

Орон сууцжуулах өөр аргууд            

 Дээр бичсэнчлэн хэрэгжүүлэх гэж оролдсон, одоо ч оролдсоор байгаа санхүүжилтийн эх үүсвэрүүдийн аль аль нь сонгуулиас хамааралтай, өөрөөр хэлбэл цаашдаа тогтвортой хэрэгжүүлэх боломжгүй байна. Тиймээс дээрх хоёр намын аль нь засгийн эрх авахаас үл хамаарсан санхүүжилтийн арга хэлбэр, эх үүсвэр бодож олох ёстой гэдэг нь тодорхой байна. МАН-ын мөрийн хөтөлбөрт зээлийн эх үүсвэрийг сан байгуулж шийдвэрлэхээр төлөвлөж оруулсан. Мөн олон улсын сайн туршлагыг судлах ажлын хэсэг байгуулан ажиллаж буй.

 Тэтгэврийн сан. Тэтгэврийн сан нь асар их хэмжээний хөрөнгийг хянадаг учир хөрөнгө оруулалт их шаарддаг, үр ашгаа аажмаар өгдөг орон сууц, дэд бүтцийн төсөлд хөрөнгө оруулдаг нийтлэг жишиг бий. Тэтгэврийн сангийнхаа хөрөнгө оруулалтын бүтцэд дээрх хоёр салбарыг оруулаагүй улс орон бараг байхгүй гэж хэлэхэд болно. Манайх энэ жишгийг дагах боломжтой. Сангаас ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх аргуудыг хэцүүгээс нь амархан руу нь жагсаая.

1.    Нэрийн дансны мөнгө. Иргэдийн нэрийн дансанд багцаагаар 18 их наяд төгрөгийн бичилт хийгдсэн байгаа. Энэ дансыг мөнгөжүүлбэл орон сууцжуулах асуудал цогцоороо шийдэгдэх боломжтой. Тодруулбал, дэд бүтэц татах, барилга барих хөрөнгийг гаргаад зогсохгүй данс эзэмшигч нь хүсвэл хуримтлалаа ипотекийн зээлийн урьдчилгаанд ашиглаж болно. Яг энэ жишгээр ажиллаж байгаа ойрын жишээ нь Казахстан. Тус улсад нэрийн дансны үлдэгдлээ барьцаалан орон сууцны засварын зээл бас авч болдог. Гэхдээ гар дээр бэлэн мөнгө олгодоггүй, худалдагчийн дансанд шилжүүлдэг.   

2.    Нийгмийн даатгалын сангийн үлдэгдэл. Халамжийн бодлогоосоо татгалзаж Нийгмийн даатгалын сангаа суллах юм бол жил бүр тодорхой хэмжээний мөнгө ипотек руу хийх боломж бий. Энэ жилийн хувьд Нийгмийн даатгалын дөрвөн сангийн гурав нь хэдийн, нэг нь алдагдалтай ажиллаж байгаа гэж мэдэгдэж буй. Гэвч итгэх аргагүй. Дарга нар сангийн үлдэгдэл мөнгийг нууцалдаг байсан. Таван жилийн өмнө “Шударга хүү” хөдөлгөөний тэргүүн С.Зоригтбаатар “Нийгмийн даатгалын санд нэг их наяд орчим төгрөг эргэлдэж байна. Үүний 815 орчим тэрбум төгрөгийг арилжааны банкуудад хадгаламж хэлбэрээр жилийн 10.7 хувийн хүүтэйгээр байршуулдаг. Төрийн санд 84 тэрбум, Төрийн банкинд 157 тэрбум, ХААН банкинд 59  тэрбум, Капитал банкинд 209 тэрбум, Улаанбаатар хотын банкинд 178 тэрбум, Голомт банкинд 29 тэрбум, Худалдаа хөгжлийн банкинд долоон тэрбум, Капитрон банкинд 13 тэрбум, Чингис хаан банкинд 54 тэрбум, ХАС банкинд 918 сая, Үндэсний хөрөнгө оруулалтын банкинд 15 тэрбум төгрөг хадгалуулсан байгаа” гэж хэвлэлд ярилцлага өгсөн. Гэтэл энэ ярилцлагын яг маргааш нь тухайн үеийн ХАХНХ-ын сайд С.Эрдэнэ “Нийгмийн даатгалын сангийн хөрөнгө Төрийн санд байршдаг. Тэр сангаас тэтгэвэр тэтгэмж олгоод, үлдсэн  чөлөөт үлдэгдэлд Төрийн сан хүү тооцдоггүй. Энэ нь НДС-ийн хөрөнгийг үнэгүйдүүлж байх магадлалтай” гэж мэдэгдэж байсан удаатай. Хэнийх нь үнэн ярьсныг монголчууд “Капитал”-ын гэх хэргээс харсан.

3.    Хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх. Ипотекийн зээлийг Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас болгож зарах хууль эрхзүйн орчин Монголд бүрдсэн байгаа. Чадавхитай компани ч байна. Монголын ипотекийн корпораци энэ ажлыг хийж байгаа. Энэ байгууллага арилжааны банкуудын олгосон ипотекийн зээлийг хоёрдогч зах зээлд гаргах үүрэгтэй. Гэвч жилийн найман хувийн хүүтэй үнэт цаасыг худалдаж авах газар байхгүй /Банкны хадгаламж, Засгийн газрын бондын хүү нь илүү өгөөжтэй/ тул Монголбанк худалдаж авдаг. Өөрөөр хэлбэл, Монгол банк ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг өөрөө гаргаад өөрөө худалдаж авч байна. Засгийн газар бонд гаргах нь нэг үеэ бодвол багассан. Тиймээс банкны хадгаламжийн хүү буулгах арга байна. Чадахгүй бол эртхэн МИК-ийг цомхотгох буюу татан буулгаж, ипотекийн зээлийн хүүнээс 1.7 хувийг хасах арга байна. Ипотекийн зээл дөрвөн хувь руу ч орох боломжтой гэсэн үг. Уг нь МАН-ын мөрийн хөтөлбөрт энэ амлалт орсон байгаа. Гэвч сонгууль дөхүүлэх биз дээ.   

 4. Гадны эх үүсвэр. Үнэт цаасаар баталгаажсан үнэт цаасаа олон улсад зарах боломж байж болох юм. Эдийн засаг нь тогтвортой, энэ утгаараа хөрөнгө оруулалт, баялгийн ихэнх хувийг залгидаг хөгжингүй орнууд хямарч, “ААА” гэх үнэлгээ итгэл төрүүлэхээ болиод удаж байгаа. Банкны хадгаламжийн хүү нь хасах хувь руу орчихсон улсууд ч байна. Харин манайх шиг “В+” гэх мэт үнэлгээтэй улсууд илүү найдвартай харагдах болоод буй. Өөрөөр хэлбэл, дэлхийн хөрөнгө оруулалт хөгжингүй орнууд руу бус хөгжиж буй орнууд руу урсах болсон гэж. Нөхцөл байдал ийм байхад бидэнд эх үүсвэр олдоно. Европын Төв банк хадгаламжийн хүүгээ -0.5 болгосон. Зээлийн хэлбэр, аргаа тохирч чадвал боломж бий. Жилийн 8 хувийн хүү гэдэг гадны улсуудад бол мөрөөдлийн гэмээр өндөр өгөөж. Гагцхүү валютын ханшаа тогтворжуулах, бүр буулгах нь чухал. Гуравдагч хөршүүдээс хөрөнгө оруулалт бууж байгаа энэ үед валютын ханшийг экспорт нэмэгдүүлж л нөхөх арга бий. Мэдээж, Оюутолгойн гэрээг сайжруулж, мөнгийг нь оруулж ирвэл сайн. Энэ том төслийн өгөөжөөс ипотекийн зээлийн эх үүсвэр, хүү хүртэл шалтгаалж байгааг та АН-ын хэрэгжүүлсэн аргаас уншигч авхай ойлгосон биз ээ.  

5.    Бодлогоор дэмжээд хувийн хэвшилд даатгах. Барилга барих газар үнэгүй олгоод, дэд бүтцийг нь улсын төсвөөр шийдэж, үлдсэн ажлаа хувийн хэвшлийнхэнд даатгах нэг арга байна. Барилга барих зардал, ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг хувийн хэвшилд даатгана гэсэн үг. 

Өөрсдийн эх үүсвэрээр иргэдэд таван хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгож байсан “Нарны хүү, сарны охин” гэх компанийн дуулиан тасраагүй байна. Тус компанийн бий болгосон бизнес модель нь тун энгийн. Барилга угсралт, бетон зуурмаг, даатгал, менежментийн компаниудын түншлэл хэлбэртэй. Газар худалдаж авах гэрээнээс болоод асуудал үүсч, эцэстээ олон зуун хүнийг хохироож харамсалтай өндөрлөсөн юм билээ. 

Хэрвээ газар нь үнэгүй, компанийн эх үүсвэр нь жаахан ахиу байсан бол дөрвөн хувийн хүүтэй 98 хувийн найдвартай зээл цааш үргэлжлээд явчих бүрэн боломжтой. Яагаад гэвэл ипотекийн зээл дөрвөн хувийн хүүтэй гэх боловч үнэндээ эргэн төлөлтийг сар, сард хувааж авдаг тул түүнээс их ашгийг зээлдүүлэгчдэд өгдөг. Өдрийн зээл өгдөг этгээдүүд 100 хүнд зээл олгоод өдөр бүрийн эргэн төлөлтөөс дахин өөр хүнд зээл олгосоор 30 хоногийн дотор хэдэн зуун хувийн ашиг олдог. Ипотекийн зээл бол эргэн төлөлт нь арай удаан буюу сар тутамд хийгддэг болохоос биш өдрийн зээлтэй зарчим адилхан. Урт удаан хугацаанд тасралтгүй хэрэгжихэд өгөөж нь дөрвөн хувиас давж гарна. Тооцоо бодох ажлыг уншигч танд даатгая.     

6.    “Салхит II”, “Салхит III”-ыг олох. Монголын төр Салхитын мөнгөний ордыг мэдэлдээ авч бонд болгоод дотоодын банкуудад арилжиж тэтгэврийн зээлийг тэглэсэн туршлага бий. Тэгвэл энэ жишгээр “Салхит II”, “Салхит III”-ыг олох арга байж болно. Өөрөөр хэлбэл, төр Тавантолгой гэх мэт том төсөл нухахаасаа урьдаар жижигэвтэр ордуудаа эхэлж эдийн засгийн эргэлтэд оруулаад Нэрийн дансаа мөнгөжүүлэх хэрэгтэй гэсэн санаа юм. 

7.    “Их хувьчлал II” аян. Одоо эхлэл төдий явж байгаа, гэхдээ хэрэгжих магадлал өндөр ажил юм. Ашиггүй ажиллаж байгаа Төрийн өмчит компаниудын тодорхой хувийг хувьчлах замаар ирээдүйд ашигтай ажиллах боломжоор хангах ажлыг нэн даруй хийж, олсон орлогоор нь тусгай сан үүсгэж болно. Тэглээ гээд ТӨК-иудын улсад оруулах ашиг багасчихгүй, харин ч өснө гэдгийг баттай хэлэх байна. 

ТӨК-иудыг хариуцлага, аж ахуйн тооцоотой ажиллуулахын тулд 34 хувийг нь хувьчлахад хангалттай. Хувьчлалаас орж ирсэн мөнгийг ипотекийн зээл болговол сургалтын төлбөр шиг барьцгүй алга болохгүй, улсад өгөөжөө өгөөд, тасралтгүй эргэлдэж иргэдийн тусын тулд зарцуулагдана.